Pforzheim gilt seit dem 1. Januar 2026 rechtlich als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Damit findet unter anderem die Mietpreisbremse Anwendung. Die aktuelle Gebietskulisse des Landes gilt für den Zeitraum 2026 bis 2029.
Wer derzeit Wohnungen in Pforzheim vermietet, kann allerdings einen ganz anderen Eindruck gewinnen.
Wir beobachten seit mehreren Jahren, dass sich die Vermietungszeiten deutlich verlängern. Interessenten entscheiden zurückhaltender, vergleichen länger und haben eine größere Auswahl. Diese Entwicklung betrifft nach unserer Erfahrung nicht nur einzelne Stadtteile, ältere Wohnungen oder besonders hohe Mieten. Auch modernisierte Wohnungen und Neubau-Erstbezüge lassen sich inzwischen teilweise nur mit erheblichem Zeitaufwand vermieten.
Ist Pforzheim also tatsächlich noch ein angespannter Wohnungsmarkt?
Wir wollten uns bei dieser Frage nicht auf ein Gefühl verlassen und haben deshalb unsere abgeschlossenen Vermietungen der vergangenen Jahre ausgewertet.
Gemessen wurde jeweils die Zeit vom Beginn der Vermarktung bis zum Abschluss des Mietvertrages.
| Jahr | durchschnittliche Vermarktungsdauer |
|---|---|
| 2022 | 16,2 Tage |
| 2023 | 39,3 Tage |
| 2024 | 50,2 Tage |
| 2025 | 110,6 Tage |
| 2026 | 185,4 Tage |
2022 benötigten wir durchschnittlich etwas mehr als zwei Wochen bis zum Mietvertragsabschluss.
2025 waren daraus bereits mehr als dreieinhalb Monate geworden. 2026 liegen wir bei gut sechs Monaten.
Gegenüber 2022 hat sich die durchschnittliche Vermarktungsdauer damit auf mehr als das Elffache erhöht.
Nun kann ein Durchschnitt durch einzelne ungewöhnlich lange Vermarktungen verzerrt werden. Deshalb ist der Median mindestens genauso interessant.
2022 lag er bei 18 Tagen.
2026 liegt er bei 156 Tagen.
Das bedeutet: Bei der Hälfte unserer 2026 abgeschlossenen Vermietungen dauerte es mindestens gut fünf Monate vom Vermarktungsbeginn bis zum Mietvertragsabschluss.
Selbst wenn wir den größten Ausreißer des Jahres 2026 mit einer Vermarktungszeit von 912 Tagen vollständig aus der Berechnung herausnehmen, liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer der übrigen Fälle noch bei rund 113 Tagen.
Es handelt sich also nicht um einen statistischen Effekt eines einzigen schwer vermietbaren Objektes.
Ein Blick auf das aktuelle Angebot passt zu unseren Erfahrungen.
Am 14. August 2026 wurden allein bei ImmoScout24 449 Mietwohnungen in Pforzheim angeboten.
Die Zahl allein beweist noch keinen entspannten Wohnungsmarkt. Ein Immobilienportal bildet weder den gesamten Wohnungsbestand noch den tatsächlichen Leerstand ab. Wohnungen kommen neu auf den Markt, andere werden vermietet und verschwinden wieder.
Entscheidend ist deshalb die Verbindung von Angebotsmenge und Vermarktungsdauer.
Ein großes Angebot bei sehr kurzen Vermarktungszeiten wäre ein Zeichen für einen liquiden Markt mit hoher Nachfrage. Ein großes Angebot, bei dem Wohnungen über Monate keinen Mieter finden, beschreibt eine andere Situation.
Genau diese langen Vermarktungszeiten erleben wir inzwischen regelmäßig.
Ein aktuelles Beispiel aus unserer Vermietung liegt in einem guten Pforzheimer Stadtteil.
Die Dreizimmerwohnung verfügt über 89 m² Wohnfläche. Die Kaltmiete beträgt 890 Euro und damit exakt 10,00 Euro/m². Zur Wohnung gehören eine hochwertige Einbauküche, ein neues Badezimmer, Parkettboden, erneuerte Elektrik, LED-Beleuchtung, Terrasse und Garage. Die Wohnung ist sofort bezugsbereit und auch das Thema Parken ist mit einer Garage gelöst.
Trotz dieser Voraussetzungen dauert die Vermarktung inzwischen außergewöhnlich lange.
Das ist kein Einzelfall. Unsere derzeit zwölf laufenden Vermietungsaufträge weisen Vermarktungszeiten zwischen zwei und 30 Monaten auf.
Wir sehen diese Entwicklung in unterschiedlichen Lagen, Preisklassen, Baujahren und Ausstattungsqualitäten. Auch im Austausch mit Maklerkollegen wird von vergleichbaren Erfahrungen berichtet.
Die Erklärung liegt teilweise in der Methodik.
Die rechtliche Einstufung ist keine laufende Messung der aktuellen Vermietbarkeit einer Wohnung.
Das Land Baden-Württemberg lässt anhand verschiedener statistischer Kriterien ermitteln, in welchen Städten und Gemeinden ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. Das zugrunde liegende Gutachten arbeitet unter anderem mit Wohnungsbestand, Haushaltszahlen, Mietbelastung und der Entwicklung von Angebotsmieten.
Die dafür verwendeten Daten bilden zwangsläufig die Vergangenheit ab.
Damit entsteht ein zeitlicher Versatz: Während statistische Daten noch einen Wohnungsmangel beziehungsweise einen Nachfrageüberhang anzeigen können, kann sich der operative Vermietungsmarkt bereits verändert haben.
Was in der täglichen Vermietung eine entscheidende Größe ist, spielt bei der rechtlichen Einstufung keine unmittelbare Rolle:
Wie lange dauert es tatsächlich, bis für eine angebotene Wohnung ein Mietvertrag abgeschlossen wird?
Auch die Zahl qualifizierter Anfragen, Besichtigungen, Absagen oder notwendiger Preisänderungen bildet die rechtliche Definition eines angespannten Wohnungsmarktes nicht unmittelbar ab.
Daraus folgt nicht automatisch, dass Pforzheim inzwischen einen Wohnungsüberschuss hat.
Eine solche Aussage ließe sich aus unseren Daten nicht ableiten.
Es zeigt sich aber ein anderer Punkt: Ein rechnerischer Wohnungsmangel bedeutet nicht zwangsläufig, dass Vermieter für eine aktuell angebotene Wohnung kurzfristig einen geeigneten Mieter finden.
Auch der häufig verwendete Hinweis auf einen Mangel an „bezahlbarem Wohnraum“ erklärt unsere Erfahrungen nur teilweise. Wenn Wohnungen zu marktüblichen Mieten, modernisierte Bestände und selbst Neubau-Erstbezüge über längere Zeit angeboten werden müssen, reicht die Erklärung über einzelne zu teure Angebote nicht mehr aus.
Offenbar haben sich Angebot und tatsächlich wirksame Nachfrage verändert.
2022 war die Situation bei unseren Vermietungen noch eindeutig. Durchschnittlich 16 Tage bis zum Mietvertragsabschluss bedeuteten für einen Interessenten: Wer eine passende Wohnung gefunden hatte, musste sich relativ schnell entscheiden.
Vier Jahre später sieht das anders aus.
Interessenten vergleichen Angebote, sagen nach Besichtigungen ab, verändern ihren Suchwunsch oder entscheiden sich für eine andere Wohnung. Vermieter müssen längere Leerstandszeiten einkalkulieren und ihre Preisvorstellungen stärker am tatsächlichen Markt testen.
Auch ungewöhnliche Maßnahmen werden sichtbar. Einzelne Anbieter versuchen Wohnungen zu verkaufen, nachdem eine Vermietung nicht wie erwartet funktioniert. Gleichzeitig ist auch der Markt für Eigentumswohnungen kein schneller Markt.
Das sind typische Merkmale eines Marktes, in dem die Auswahlmöglichkeiten der Nachfrageseite zunehmen.
Pforzheim ist im Jahr 2026 rechtlich ein angespannter Wohnungsmarkt. Daran ändert eine lange Vermarktungsdauer zunächst nichts.
Die tägliche Vermietungspraxis zeichnet jedoch ein anderes Bild.
Unsere Daten umfassen 61 abgeschlossene Vermietungen aus den Jahren 2022 bis 2026. Sie sind keine repräsentative Vollerhebung für Pforzheim und den Enzkreis. Sie erlauben deshalb nicht die Aussage, der Wohnungsmangel sei statistisch widerlegt.
Sie dokumentieren aber eine Entwicklung im selben Unternehmen, nach derselben Messmethode und über fünf Jahre:
2022: 16,2 Tage.
2026: 185,4 Tage.
Der Median entwickelte sich von 18 auf 156 Tage.
Parallel dazu werden aktuell allein auf ImmoScout24 449 Mietwohnungen in Pforzheim angeboten.
Damit stellt sich eine berechtigte Frage: Wie lange kann ein Wohnungsmarkt noch als angespannt bezeichnet werden, wenn sich die Zeit bis zum Mietvertragsabschluss innerhalb von vier Jahren mehr als verelffacht und gleichzeitig hunderte Wohnungen öffentlich nach Mietern suchen?
Die rechtliche Antwort darauf gibt derzeit die Landesverordnung.
Die Antwort des tatsächlichen Marktes entsteht jeden Tag neu.
