Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, kennt ihn längst: den Energieausweis. Ab dem 1. Januar 2027 ändern sich die gesetzlichen Vorgaben. Der Energieausweis wird digitaler, enthält mehr Informationen und wird in einigen Fällen erforderlich, in denen er bisher keine Rolle spielte. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).
Für Immobilieneigentümer bedeutet das allerdings nicht, dass zum Jahreswechsel sämtliche vorhandenen Energieausweise neu erstellt werden müssen. Bereits ausgestellte Ausweise bleiben grundsätzlich während ihrer bisherigen Gültigkeitsdauer von zehn Jahren gültig. Für die Immobilienwerbung sind Übergangsregelungen vorgesehen.
Neu ausgestellte Energieausweise müssen ab 2027 grundsätzlich digital und maschinenlesbar erstellt werden. Eine Papierfassung gibt es nur noch auf Verlangen des Bauherrn oder Eigentümers.
Damit wird aus dem bisherigen Dokument zunehmend ein strukturierter Datensatz. Für die Immobilienvermittlung ist das durchaus relevant: Energetische Gebäudedaten lassen sich künftig leichter digital verarbeiten und in Vermarktungsprozesse übernehmen.
Auch inhaltlich wächst der Energieausweis. Neben den bekannten energetischen Kennwerten sollen künftig unter anderem Primär-, End- und Nutzenergie differenzierter ausgewiesen werden.
Hinzu kommen Angaben zur Erzeugung erneuerbarer Energie am Gebäude, zum Anteil der vor Ort erzeugten erneuerbaren Energie am Endenergiebedarf und zu den betriebsbedingten Treibhausgasemissionen. Auch die technische Fähigkeit eines Gebäudes, seinen Energieverbrauch an externe Signale anzupassen, sowie die Eignung vorhandener Wärmeverteilungssysteme für niedrige beziehungsweise effiziente Temperaturen werden erfasst.
Die Modernisierungsempfehlungen werden ebenfalls konkreter. Sie sollen künftig unter anderem abschätzen, welche Energieeinsparungen und Verringerungen der Treibhausgasemissionen durch Maßnahmen erreichbar sind. Auch die verbleibende Lebensdauer von Heizungs- oder Klimaanlagen soll beurteilt werden.
Damit enthält der Energieausweis mehr Informationen, die für einen Käufer bei der Einschätzung einer Immobilie relevant sein können. Ein niedriger Kaufpreis allein sagt wenig darüber aus, welche Investitionen in den folgenden Jahren erforderlich werden könnten.
Eine wesentliche Änderung betrifft Nichtwohngebäude und Gebäude, die nicht ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden.
Der bisherige Verbrauchsausweis ist dort ab 2027 grundsätzlich nicht mehr vorgesehen. Für solche Gebäude ist künftig ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung erforderlich. Der Verbrauchsausweis bleibt grundsätzlich Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
Für Nichtwohngebäude werden zugleich erstmals Energieeffizienzklassen von A bis G eingeführt. Die Einstufung orientiert sich am Verhältnis des errechneten Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes.
Bei Wohngebäuden bleibt dagegen zunächst die bekannte Skala von A+ bis H bestehen.
Eine Änderung dürfte viele Vermieter betreffen, obwohl überhaupt kein Mieterwechsel stattfindet.
Ab dem 1. Januar 2027 wird die Pflicht zum Energieausweis ausdrücklich auf die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen ausgeweitet. Voraussetzung ist, dass für das Gebäude noch kein gültiger Energieausweis vorliegt.
Das ist ein Punkt, den Eigentümer künftig bei Vertragsänderungen im Blick behalten sollten. Bei einer ausdrücklich vereinbarten Verlängerung spricht nach der vorliegenden rechtlichen Einordnung viel dafür, dass der Energieausweis bereits vor Abschluss der Verlängerungsvereinbarung vorgelegt werden muss. Bei automatischen Vertragsverlängerungen ist der genaue Zeitpunkt weniger eindeutig.
Bislang bestand für Baudenkmäler eine besondere Ausnahme. Diese entfällt.
Damit gelten die Vorschriften zur Ausstellung, Vorlage und Übergabe eines Energieausweises ab 2027 grundsätzlich auch für Baudenkmäler.
Einige Pflichten kennen Verkäufer und Makler bereits heute. Sie bleiben bestehen.
Bei einem Verkauf muss der Verkäufer oder Immobilienmakler dem Kaufinteressenten den Energieausweis beziehungsweise eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Das kann auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder durch Auslegen während der Besichtigung erfolgen. Findet keine Besichtigung statt, muss der Ausweis dem Interessenten unverzüglich vorgelegt werden. Nach Abschluss des Kaufvertrages ist er dem Käufer zu übergeben.
Neu ist also weniger die grundsätzliche Bedeutung des Energieausweises beim Verkauf als vielmehr sein Inhalt und seine digitale Form.
In der Praxis wurde der Energieausweis lange häufig erst dann zum Thema, wenn das Exposé erstellt wurde und die vorgeschriebenen Energiedaten benötigt wurden. Die neuen Anforderungen machen ihn umfangreicher.
Für Eigentümer spricht deshalb einiges dafür, sich bereits vor Beginn einer Vermarktung damit zu beschäftigen: Ist überhaupt ein Energieausweis vorhanden? Ist er noch gültig? Welche Ausweisart ist für das Gebäude zulässig? Sind die zugrunde liegenden Gebäudedaten korrekt?
Gerade bei älteren Immobilien können diese Fragen unmittelbar mit der Verkaufsstrategie zusammenhängen. Heizungsanlage, energetischer Zustand, erneuerbare Energien und mögliche Modernisierungsmaßnahmen interessieren Kaufinteressenten nicht erst beim Notartermin. Sie fließen bereits in die Frage ein, welchen Kaufpreis und welche zusätzlichen Investitionen sie finanzieren können.
Der Energieausweis wird ab 2027 deshalb nicht nur umfangreicher. Er liefert Käufern, Mietern und Eigentümern mehr konkrete Daten über den energetischen Zustand eines Gebäudes – und damit Informationen, die bei Verkauf, Vermietung und Modernisierungsplanung zunehmend direkt in die wirtschaftliche Betrachtung einer Immobilie einfließen.
