Einbauschrank, Markise, Gartenhaus, Wallbox, Einbauküche: Wer ein Haus verkauft, stößt früher oder später auf eine Frage, die zunächst banal klingt.
Was gehört eigentlich zum Haus und was darf der Verkäufer mitnehmen?
Bei einem leeren Zimmer ist die Sache einfach. Bei einer über viele Jahre bewohnten Immobilie deutlich weniger. Dort wurden Schränke eingepasst, Leuchten montiert, eine Markise angebracht, vielleicht eine Wallbox installiert oder ein Gartenhaus aufgebaut.
Was für den Verkäufer selbstverständlich zum Haus gehört, kann der Käufer ganz anders verstanden haben.
Beim Immobilienkauf wird rechtlich das Grundstück verkauft. Zum Grundstück gehören auch die sogenannten wesentlichen Bestandteile. Dazu zählen insbesondere Gebäude und Dinge, die fest mit Grund und Boden oder dem Gebäude verbunden sind und nicht ohne Weiteres entfernt werden können, ohne dass sie oder das Gebäude wesentlich verändert oder beschädigt werden.
Bei Heizungsanlage, Fenstern, Türen oder fest eingebauten Sanitärobjekten entstehen deshalb normalerweise keine Diskussionen.
Interessanter wird es bei Gegenständen, die zwar mit dem Haus verbunden sind, aber durchaus ausgebaut werden können.
Die Einbauküche ist ein gutes Beispiel dafür, warum man sich beim Immobilienverkauf nicht allein darauf verlassen sollte, was vermeintlich „üblich“ ist.
Ob eine Küche rechtlich Bestandteil des Gebäudes, Zubehör oder schlicht bewegliches Inventar ist, lässt sich nicht pauschal für jede Küche beantworten. Bauart, Anpassung an den Raum und die konkrete Ausführung können eine Rolle spielen.
Viel einfacher ist deshalb eine praktische Lösung:
Es wird vor dem Verkauf eindeutig vereinbart, ob die Küche im Haus bleibt und ob sie im Kaufpreis enthalten ist.
Dasselbe gilt für weitere Gegenstände, bei denen unterschiedliche Erwartungen entstehen können.
Eine elektrisch betriebene Markise hängt fest an der Fassade. Die Wallbox ist an der Garage montiert. Ein großer Einbauschrank wurde exakt zwischen zwei Wände eingepasst. Das Gartenhaus steht seit 20 Jahren auf einem Fundament.
Der Verkäufer denkt vielleicht: „Das habe ich gekauft, also nehme ich es mit.“
Der Käufer hat bei der Besichtigung möglicherweise angenommen: „Das gehört zum Haus.“
Beide Sichtweisen können nachvollziehbar sein. Genau deshalb sollten solche Fragen nicht erst bei der Übergabe geklärt werden.
Auch bei Lampen kommt es immer wieder zu unterschiedlichen Vorstellungen. Niemand wird darüber diskutieren, dass ein loses Sofa oder ein Fernseher dem Verkäufer gehört. Bei einer hochwertigen Pendelleuchte über dem Esstisch sieht das schon anders aus. Sie ist zwar montiert, muss deshalb aber nicht automatisch Bestandteil des Immobilienverkaufs sein.
Bei der Vorbereitung eines Immobilienverkaufs sollte deshalb nicht nur über Grundstück, Wohnfläche, Kaufpreis und Übergabetermin gesprochen werden.
Wir gehen mit unseren Verkäufern auch durch die Immobilie und klären, welche Gegenstände bleiben sollen und welche nicht.
Typische Fragen sind:
Was zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde, sollte anschließend eindeutig dokumentiert und, soweit erforderlich, bei der Gestaltung des notariellen Kaufvertrags berücksichtigt werden.
Bei mitverkauften beweglichen Gegenständen gibt es noch einen weiteren Aspekt.
Wird beispielsweise eine Einbauküche oder anderes tatsächlich bewegliches Inventar mitverkauft und dafür im Kaufvertrag ein nachvollziehbarer eigener Wert ausgewiesen, kann dieser Betrag grundsätzlich außerhalb der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer liegen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass man beliebige Teile des Kaufpreises einfach als „Inventar“ bezeichnen kann. Die Gegenstände und angesetzten Werte müssen tatsächlich vorhanden und plausibel sein. Auch die rechtliche Einordnung des jeweiligen Gegenstands ist entscheidend.
Eine saubere Aufstellung ist deshalb sinnvoller als ein pauschaler Inventarbetrag und der Gang zum Steuerberater wird dringend empfohlen.
Der ungünstigste Zeitpunkt für diese Diskussion ist die Übergabe.
Der Käufer steht im Wohnzimmer und fragt nach der Lampe, die bei jeder Besichtigung dort hing. Der Verkäufer hat sie bereits abgebaut. Die Wallbox fehlt ebenfalls, weil sie am neuen Haus weiterverwendet werden soll. Im Garten steht nur noch die Bodenplatte des Gartenhauses.
Solche Situationen sind vermeidbar.
Bei einem Immobilienverkauf gibt es genügend Fragen, die tatsächlich kompliziert sind. Ob eine Küche, eine Markise oder eine Wallbox im Haus bleibt, sollte nicht dazugehören.
Was bleibt, was geht und was ausdrücklich mitverkauft wird, gehört vor dem Notartermin auf den Tisch.
Am besten steht das bereits im Exposé und schafft die nötige Klarheit.
