Erwerb einer Immobilie: Rechte, Pflichten und Gestaltungsmöglichkeiten für Käufer

Der Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses ist für viele Investoren eine attraktive Möglichkeit, stabile Einnahmen mit langfristiger Wertentwicklung zu verbinden. Gleichzeitig bringt diese Art von Immobilie besondere rechtliche Rahmenbedingungen mit sich – insbesondere im Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen. Immer wieder erreichen uns Fragen dazu, welche Rechte ein Käufer hat und welche Handlungsspielräume bestehen. Mit diesem Beitrag möchten wir einen verständlichen Überblick geben.

1. Kauf bricht nicht Miete – was bedeutet das konkret?

Ein zentraler Grundsatz beim Immobilienkauf lautet:
„Kauf bricht nicht Miete.“

Das bedeutet: Beim Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses treten Sie automatisch in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Alle Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen gehen auf Sie als neuen Eigentümer über.

Für Käufer heißt das konkret:

• Bestehende Mietverträge bleiben unverändert bestehen
• Vereinbarte Mieten, Laufzeiten und Kündigungsregelungen gelten weiterhin
• Auch mündliche oder ältere Vereinbarungen sind bindend

Einseitige Änderungen sind in der Regel nicht möglich.

2. Kündigung bestehender Mietverhältnisse – wann ist das möglich?

Die Kündigung von Mietverträgen ist rechtlich klar geregelt und hängt stark davon ab, ob es sich um Wohn- oder Gewerberaum handelt.

a) Wohnraummietverträge

Hier gelten besonders strenge Schutzvorschriften zugunsten der Mieter.

Eine Kündigung ist grundsätzlich nur möglich bei:

• Eigenbedarf (z. B. für sich selbst oder nahe Angehörige)
• Pflichtverletzungen des Mieters (z. B. Zahlungsrückstand)

Wichtig:

• Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer (bis zu 9 Monate oder länger)
• Der Kündigungsgrund muss nachvollziehbar und rechtssicher begründet sein

b) Gewerbemietverträge

Hier besteht deutlich mehr Flexibilität.

• Kündigungen richten sich nach den vertraglich vereinbarten Regelungen
• Oft bestehen feste Laufzeiten oder Verlängerungsoptionen
• Ohne entsprechende Klauseln ist eine ordentliche Kündigung meist nur eingeschränkt möglich

Ein genauer Blick in den jeweiligen Mietvertrag ist hier entscheidend.

3. Abschluss neuer Mietverträge – was ist zu beachten?

Als neuer Eigentümer können Sie selbstverständlich neue Mietverträge abschließen, sobald Flächen frei werden.

Dabei gilt:

• Sie haben grundsätzlich freie Gestaltungsmöglichkeiten (unter Beachtung gesetzlicher Vorschriften)
• Im Wohnbereich sind u. a. Mietpreisbremse und ortsübliche Vergleichsmieten und ggf. die Miepreisbremse zu berücksichtigen
• Im Gewerbebereich können Verträge individuell gestaltet werden (z. B. Staffelmieten, Indexmieten, Laufzeiten)

Gerade bei gemischt genutzten Immobilien ist eine strategische Mietstruktur entscheidend für die langfristige Rentabilität.

4. Die Übergangsphase: Notartermin, Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang

Ein häufig unterschätzter, aber entscheidender Zeitraum ist die Phase zwischen Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch.

a) Unterschied zwischen Besitz und Eigentum

• Eigentum bedeutet die rechtliche Herrschaft über die Immobilie (Eintragung im Grundbuch)
• Besitz bedeutet die tatsächliche Verfügungsgewalt (z. B. Schlüssel, Verwaltung, Mieteinnahmen)

In der Praxis fallen Besitz und Nutzen häufig vor dem Eigentumsübergang auf den Käufer über.

b) Übergang von Nutzen und Lasten

Im Kaufvertrag wird in der Regel ein sogenannter „Übergang von Nutzen und Lasten“ vereinbart.

Ab diesem Zeitpunkt:

• erhält der Käufer die Mieteinnahmen
• trägt er die laufenden Kosten
• übernimmt er die Verkehrssicherungspflichten

Wirtschaftlich handeln Sie bereits wie ein Eigentümer – rechtlich sind Sie es noch nicht.

c) Darf ich in dieser Phase Mietverträge kündigen oder neu abschließen?

Diese Frage ist besonders praxisrelevant – und die Antwort lautet:

Grundsätzlich: nur eingeschränkt und mit Vorsicht.

• Rechtlich ist weiterhin der im Grundbuch eingetragene Eigentümer Vermieter.
• Ohne entsprechende Regelung im Kaufvertrag haben Sie keine originäre Vermieterstellung

Das bedeutet:

• Kündigungen sollten grundsätzlich nur durch den Eigentümer oder mit dessen ausdrücklicher Vollmacht erfolgen
• Neue Mietverträge können Sie nur wirksam abschließen, wenn Sie dazu vertraglich ermächtigt wurden (z. B. durch Vollmacht im Kaufvertrag)

In der Praxis wird häufig vereinbart:

• eine Verwaltervollmacht oder
• eine Handlungsvollmacht für den Käufer ab Nutzen-Lasten-Wechsel

Ohne solche Regelungen besteht das Risiko, dass:

• Kündigungen unwirksam sind
• neue Mietverträge anfechtbar oder rechtlich angreifbar werden

5. Typische Herausforderungen beim Kauf

Beim Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses sollten folgende Punkte besonders geprüft werden:

• Mietvertragsstruktur (Laufzeiten, Kündigungsfristen, Sondervereinbarungen)
• Mietniveau im Vergleich zum Markt
• Bonität der Mieter
• Leerstandspotenzial und Entwicklungsmöglichkeiten
• Teilung von Wohn- und Gewerbeeinheiten

Eine sorgfältige Due Diligence ist hier unerlässlich.

6. Fazit: Chancen nutzen – Risiken verstehen

Der Kauf eines Wohn- und Geschäftshauses bietet attraktive Perspektiven, erfordert jedoch ein gutes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen. Bestehende Mietverhältnisse können nicht einfach verändert werden, bieten aber gleichzeitig Planungssicherheit.

Gerade die Übergangsphase zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung wird häufig unterschätzt. Wer hier die Unterschiede zwischen Besitz, Nutzen und Eigentum kennt und die richtigen vertraglichen Regelungen trifft, kann Risiken vermeiden und sicher agieren.

7. Wichtiger Hinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung.

Bei konkreten Fragestellungen empfehlen wir dringend, einen Fachanwalt Ihres Vertrauens hinzuzuziehen.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Objekt haben oder Unterstützung bei der Bewertung wünschen, stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

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