Das aktuelle ZIA-Frühjahrsgutachten für das Jahr 2026 beschreibt eine strukturelle Schwäche des deutschen Immobilienmarkts mit besonderem Druck im Wohnungsbau. Für einen Mittelstandstandort wie Pforzheim ergeben sich aus dieser Marktsituation differenzierte Effekte – je nach Segment.
2026 nur 215.000 Fertigstellungen (deutlich unter Bedarf)
Angebotsmieten +4,1 %, Kaufpreise +3,8 %
Preisniveau noch ca. 16 % unter 2021
Konsequenzen für Pforzheim:
Mieten: Steigender Druck im Bestand. Pforzheim bleibt günstiger als Stuttgart/Karlsruhe, wird aber als Ausweichstandort attraktiver. Moderate, aber kontinuierliche Mietsteigerungen wahrscheinlich.
Kaufpreise: Stabilisierung mit leichtem Aufwärtstrend – vor allem bei energetisch guten, modernisierten Objekten.
Neubau: Weiter zurückhaltend. Hohe Baukosten + regulatorische Unsicherheit hemmen Projektentwicklungen. Kleine Bauträger agieren selektiv.
Bestand vor Neubau: Revitalisierung, Dachausbau, Nachverdichtung gewinnen an Bedeutung.
Für Kapitalanleger interessant: Solide Anfangsrenditen bei kalkulierbarem Mietwachstum, aber stark objektspezifisch.
Bundestrend:
Flächenumsatz rückläufig
Leerstand steigt
Spitzenmieten in A-Städten stabil
Pforzheim-spezifisch:
Kein klassischer Büromarkt wie Stuttgart – eher Mittelstands- und Dienstleistungsflächen.
Ältere Büroflächen ohne ESG-Standard werden schwieriger vermietbar.
Flexible, kleinere Einheiten mit guter Verkehrsanbindung bleiben gefragt.
Umnutzung (Büro → Wohnen) wird mittelfristig relevanter.
Bundestrend: Logistik stabil, Neubau robust.
Für Pforzheim besonders interessant:
Nähe zur A8 zwischen Karlsruhe und Stuttgart
Industrielle Tradition
Gute Eignung für Light-Industrial / kleinere Logistik
Hier sehe ich relativ stabile Nachfrage und solide Renditen, sofern Flächen verfügbar sind.
Bundestrend:
Flächenabbau im Non-Food
1a-Mieten unter Druck
Nutzungsmischung gewinnt
Für Pforzheim bedeutet das:
Weiterer Strukturwandel in der Innenstadt
Mehr Mischnutzung (Wohnen + Dienstleistung + Gastronomie)
Wertentwicklung stark lageabhängig
Hier entscheidet Konzeptqualität mehr als reine Lage.
| Segment | Erwartung |
|---|---|
| Wohnbestand | Moderat steigende Mieten, stabile bis leicht steigende Preise |
| Neubau | Gedämpft bis 2027 |
| Büro | Selektion nach Qualität |
| Logistik/Gewerbe | Relativ stabil |
| Einzelhandel | Transformationsphase |
Bestandsimmobilien mit Entwicklungspotenzial werden attraktiver als Neubauprojekte.
Sanierung und energetische Optimierung sind Werttreiber.
Kommunale Genehmigungspraxis wird entscheidend (wie im Gutachten betont).
Eine echte Trendwende im Markt dürfte auch in Pforzheim erst ab 2027 spürbar werden.
Frank Böckler
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