Viele Eigentümer stehen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten vor derselben Frage:
Vermiete ich jetzt zu einem niedrigeren Mietpreis – oder warte ich, bis wieder meine Wunschmiete durchsetzbar ist?
Auf den ersten Blick scheint die Antwort klar:
10 € pro Quadratmeter sind besser als 5 €.
Doch eine nüchterne wirtschaftliche Betrachtung zeigt: Das stimmt nicht immer.
Im Gegenteil – oft ist das Warten die deutlich teurere Entscheidung.
Zwei Vermieter besitzen jeweils eine leerstehende Gewerbefläche mit identischen Rahmenbedingungen:
Fläche: 300 m²
Marktmiete aktuell: 5 €/m²
Wunschmiete: 10 €/m²
Umlagefähige Nebenkosten: 3 €/m²
Nicht umlagefähige Kosten: 1 €/m²
Betrachtungszeitraum: 10 Jahre
Der einzige Unterschied liegt in der Strategie:
Vermieter A vermietet sofort zum Marktpreis von 5 €/m²
Vermieter B wartet 6 Jahre auf einen Mieter, der 10 €/m² zahlt
Leerstand bedeutet nicht „Null“.
Er bedeutet laufende Kosten ohne Einnahmen.
In unserem Beispiel entstehen bei Leerstand monatlich:
3 €/m² umlagefähige Nebenkosten → 900 €
1 €/m² nicht umlagefähige Kosten → 300 €
➡️ Gesamtkosten im Leerstand: 1.200 € pro Monat
Diese Kosten fallen real an – unabhängig von steuerlichen Effekten.
Vermieter A (sofort vermietet):
Miete: 1.500 €
nicht umlagefähig: −300 €
➡️ +1.200 € pro Monat
Vermieter B:
Monate 1–72 (Leerstand): −1.200 € pro Monat
ab Monat 73 (vermietet):
Miete: 3.000 €
nicht umlagefähig: −300 €
➡️ +2.700 € pro Monat
| Strategie | Ergebnis |
|---|---|
| Vermieter A: sofort vermieten | +144.000 € |
| Vermieter B: 6 Jahre warten | +43.200 € |
Differenz:
👉 Vermieter A liegt nach 10 Jahren 100.800 € vorne.
In der grafischen Darstellung (kumulierte Cashflows auf Jahresbasis) zeigt sich:
Vermieter A baut Jahr für Jahr Vermögen auf
Vermieter B rutscht in den ersten 6 Jahren tief ins Minus
Der Rückstand wird trotz höherer Miete nur langsam aufgeholt
Der entscheidende Punkt:
Der Zeitverlust lässt sich nicht mehr einholen.
Rechnet man weiter, zeigt sich:
Vermieter B verdient ab Vermietung 1.500 € pro Monat mehr als Vermieter A
Um den Rückstand auszugleichen, braucht er rund 9,6 zusätzliche Jahre
Insgesamt überholt er Vermieter A erst nach ca. 15,6 Jahren
➡️ Das Warten lohnt sich nur, wenn:
der Mieter langfristig bleibt
die höhere Miete dauerhaft erzielbar ist
kein erneuter Leerstand entsteht
In der Praxis ist das selten planbar.
Diese Betrachtung zeigt eindrucksvoll:
Steuerliche Abschreibungen retten keinen Leerstand
Cashflow schlägt Wunschdenken
Zeit ist der entscheidende Renditefaktor
Oder anders gesagt:
Eine vermietete Fläche zu 5 € ist wirtschaftlich oft wertvoller als eine leere Fläche mit 10 € Wunschmiete.
Gerade in herausfordernden Marktphasen ist es häufig die bessere Entscheidung, marktfähig zu vermieten, statt auf ideale Preise zu warten.
