Ab dem 1. Januar 2026 veränderte sich die Gebietskulisse der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg deutlich. Während sie in Singen, Radolfzell am Bodensee, Konstanz, Büsingen am Hochrhein und Eigeltingen nicht mehr angewendet wird, fällt Pforzheim unter die Regelung.
Was steckt dahinter – und was bedeutet das für Eigentümer und Mieter?
Die Mietpreisbremse greift ausschließlich in Kommunen mit einem angespannten Wohnungsmarkt. In diesen Gebieten darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (mit gesetzlichen Ausnahmen, etwa bei Neubauten oder umfassend modernisierten Wohnungen).
Welche Städte und Gemeinden darunterfallen, wird durch das Land Baden-Württemberg auf Basis eines regelmäßig aktualisierten Gutachtens festgelegt.
Die neue Bewertung zum 1. Januar 2026 basiert auf aktuellen Marktdaten. Dabei wurden mehrere Kommunen aus der bisherigen Gebietskulisse herausgenommen – darunter die Städte und Gemeinden im westlichen Bodenseeraum.
Der Grund:
Nach den angewendeten Indikatoren erfüllen diese Orte formal nicht mehr ausreichend Kriterien eines „angespannten Wohnungsmarkts“.
Zu den typischen Prüfkriterien gehören unter anderem:
Entwicklung der Angebots- und Bestandsmieten
Mietbelastungsquote der Haushalte
Wohnungsversorgungsgrad
Neubautätigkeit
Bevölkerungsentwicklung
Auch wenn die subjektive Wahrnehmung vieler Marktteilnehmer – insbesondere in Konstanz – weiterhin von Knappheit geprägt ist, entscheidet letztlich die statistische Bewertung nach landeseinheitlicher Methodik.
Folge:
Ab 2026 greift bei Neuvermietungen wieder die 10-%-Begrenzung über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Es gilt die allgemeine Kappungsgrenze gemäß § 558 BGB (Mieterhöhungen im Bestand bleiben davon unberührt)
Marktorientierte Neuvermietung gewinnt an Bedeutung
Begrenzung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietung
Sorgfältige Prüfung von Ausnahmetatbeständen (z. B. Neubau, umfassende Modernisierung) erforderlich
Der Wohnungsmarkt bleibt dynamisch – auch ohne Mietpreisbremse. Gerade in begehrten Lagen rund um den Bodensee entscheidet nicht allein die rechtliche Möglichkeit zur Mietanpassung, sondern:
Zielgruppenstrategie
nachhaltige Mietgestaltung
Werthaltigkeit der Immobilie
langfristige Partnerschaften zwischen Eigentümer und Mieter
Eine kluge Preisstrategie ist kein kurzfristiges Ausreizen rechtlicher Spielräume, sondern Teil einer nachhaltigen Vermietungsstrategie.
Die Änderungen ab 2026 sind das Ergebnis einer datenbasierten Neubewertung durch das Land Baden-Württemberg.
Bodenseeregion: keine Mietpreisbremse mehr
Pforzheim: neu in der Gebietskulisse
Für Eigentümer und Investoren entstehen dadurch unterschiedliche strategische Rahmenbedingungen.
Wenn Sie wissen möchten, wie sich diese Änderung konkret auf Ihre Immobilie auswirkt, analysieren wir gerne Ihre individuelle Situation – sachlich, verlässlich und mit Blick auf nachhaltigen Mehrwert.
