Immobilienkauf und Inflation – macht eine Finanzierung gerade jetzt Sinn?

Wer eine Immobilie kaufen möchte und über ausreichend Eigenkapital verfügt, steht vor einer interessanten Frage: Warum einen Kredit aufnehmen und derzeit 4,29 Prozent Zinsen bezahlen, wenn das Geld für den Kauf vorhanden ist?

Die Antwort ist weniger eindeutig, als sie zunächst erscheint. Gerade bei Inflation kann es sinnvoll sein, nicht das gesamte verfügbare Kapital in die Immobilie zu stecken. Entscheidend sind Kreditzins, Inflation, die Verwendung des verbleibenden Eigenkapitals und der Zeitraum, über den gerechnet wird.

Die Inflationsrate in Deutschland lag im August 2026 bei 2,9 Prozent. Im Juli waren es 2,8 Prozent, im Juni 2,3 Prozent. Gleichzeitig haben sich Immobilienfinanzierungen verteuert. Für unsere Betrachtung rechnen wir aktuell mit einem Finanzierungszins von 4,29 Prozent.

Was Inflation mit 500.000 Euro macht

Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro. Kaufnebenkosten, Wertentwicklung und Instandhaltung lassen wir zunächst außen vor.

Wer heute 500.000 Euro unverzinst liegen lässt, besitzt in zehn Jahren nominell immer noch 500.000 Euro. Bei einer angenommenen durchschnittlichen Inflation von 2,9 Prozent entspricht deren Kaufkraft dann aber nur noch rund 376.000 Euro in heutigem Geld.

Die Inflation hätte innerhalb von zehn Jahren also rund ein Viertel der heutigen Kaufkraft aufgezehrt.

Bei einer Immobilie funktioniert die Betrachtung anders. Sie ist ein Sachwert. Ob und in welchem Umfang ihr Marktwert mit der Inflation steigt, ist allerdings keineswegs garantiert. Immobilienpreise werden auch von Lage, Zustand, Angebot und Nachfrage sowie den Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer bestimmt.

Variante 1: Kauf vollständig mit Eigenkapital

Der Käufer bezahlt die 500.000 Euro vollständig aus eigenen Mitteln.

Es fallen keine Kreditzinsen an, es gibt keine monatliche Darlehensrate und kein Zinsänderungsrisiko. Die Immobilie ist vom ersten Tag an schuldenfrei.

Der Preis dafür ist die Kapitalbindung: 500.000 Euro stecken vollständig in einer einzigen Immobilie und stehen für andere Investitionen, Rücklagen oder unternehmerische Zwecke nicht mehr zur Verfügung.

Damit entstehen zwar keine Finanzierungskosten, sehr wohl aber sogenannte Opportunitätskosten. Entscheidend ist also auch die Frage:

Was hätte das nicht eingesetzte Eigenkapital andernfalls erwirtschaftet?

Variante 2: 100.000 Euro Eigenkapital und 400.000 Euro Finanzierung

Nun finanziert derselbe Käufer 80 Prozent des Kaufpreises.

Kaufpreis: 500.000 Euro
Eigenkapital: 100.000 Euro
Darlehen: 400.000 Euro
Sollzins: 4,29 Prozent
anfängliche Tilgung: 2,0 Prozent
anfängliche monatliche Rate: rund 2.097 Euro

Bei gleichbleibendem Zinssatz und gleichbleibender Rate ergibt sich nach zehn Jahren eine Restschuld von rund 300.300 Euro.

In diesen zehn Jahren wurden rund 99.700 Euro getilgt und rund 151.900 Euro Zinsen bezahlt.

Das ist der Preis dafür, dass der Käufer seine weiteren 400.000 Euro nicht in der Immobilie gebunden hat.

Was macht die Inflation mit den Schulden?

Auch eine Darlehensschuld verliert durch Inflation real an Wert.

400.000 Euro heute entsprechen bei einer konstant angenommenen Inflation von 2,9 Prozent in zehn Jahren nur noch einer heutigen Kaufkraft von rund 301.000 Euro.

Das bedeutet nicht, dass die Bank dem Käufer Schulden erlässt. Nominell müssen Zins und Tilgung vollständig bezahlt werden. Die zukünftigen Zahlungen erfolgen aber mit Euro, die bei fortlaufender Inflation weniger Kaufkraft besitzen.

Dieser Effekt ist vor allem bei einer langfristigen Zinsbindung interessant.

4,29 Prozent Zinsen bei 2,9 Prozent Inflation – lohnt sich das?

Nicht automatisch.

Der Kreditzins liegt mit 4,29 Prozent deutlich über der aktuellen Inflationsrate von 2,9 Prozent.

Es wäre deshalb falsch zu sagen:

„Durch die Inflation kostet mich der Kredit eigentlich nur 1,39 Prozent.“

Der Kreditnehmer bezahlt die 4,29 Prozent Zinsen tatsächlich. Die Inflation verändert lediglich den realen Wert zukünftiger Zahlungen.

Ob die Finanzierung wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt deshalb vor allem davon ab, was mit den 400.000 Euro geschieht, die nicht für den Immobilienkauf eingesetzt wurden.

Bleiben diese unverzinst auf dem Giro- oder Tagesgeldkonto liegen, ist die Rechnung wenig überzeugend. Der Käufer bezahlt 4,29 Prozent Kreditzinsen und gleichzeitig verliert sein eigenes Geld durch Inflation an Kaufkraft.

Kann das Kapital dagegen langfristig Erträge erwirtschaften oder wird es beispielsweise im eigenen Unternehmen benötigt, sieht die Rechnung anders aus.

Die Finanzierung kauft auch Liquidität

Wer 500.000 Euro besitzt und eine Immobilie für 500.000 Euro bar bezahlt, hat anschließend eine schuldenfreie Immobilie. Die 500.000 Euro Liquidität sind aber gebunden.

Wer 100.000 Euro einsetzt und 400.000 Euro finanziert, besitzt dieselbe Immobilie, hat 400.000 Euro Schulden, aber gleichzeitig noch 400.000 Euro verfügbares Kapital.

Der Kredit finanziert damit nicht nur den Immobilienkauf. Er erhält Liquidität und finanzielle Handlungsmöglichkeiten.

Das kann gerade bei größeren Vermögen oder bei Unternehmern relevant sein.

Eine Immobilie kann vollständig schuldenfrei sein und ihr Eigentümer trotzdem ein Liquiditätsproblem bekommen, wenn größere Investitionen anstehen. Dach, Heizung, energetische Sanierung oder andere ungeplante Ausgaben lassen sich nicht mit dem Hinweis bezahlen, dass das Haus schuldenfrei ist.

Was passiert, wenn Einkommen langfristig steigen?

Eine weitere Wirkung zeigt sich bei einer längerfristigen Finanzierung.

Unsere anfängliche monatliche Kreditrate beträgt rund 2.097 Euro. Bei einer entsprechenden Zinsbindung verändert sich diese Rate zunächst nicht.

Steigen Einkommen über die Jahre, nimmt die relative Belastung durch die feststehende Rate ab.

Bei einem monatlichen Einkommen von beispielsweise 5.000 Euro beanspruchen 2.097 Euro zunächst rund 42 Prozent. Würde dieses Einkommen zehn Jahre lang rechnerisch um jährlich 2,9 Prozent steigen, läge es danach bei rund 6.650 Euro.

Die Kreditrate läge weiterhin bei rund 2.097 Euro und entspräche dann nur noch knapp 32 Prozent dieses Einkommens.

Natürlich steigen Einkommen nicht automatisch entsprechend der Inflation. Das Beispiel zeigt lediglich den Mechanismus: Die Darlehensrate kann langfristig feststehen, während Einkommen und Preise steigen.

Bei vermieteten Immobilien sieht die Rechnung nochmals anders aus

Bei einer Kapitalanlage wird ein Teil der Finanzierung aus den laufenden Mieteinnahmen bedient.

Mieten können sich langfristig ebenfalls verändern. Sie steigen allerdings nicht automatisch entsprechend der Inflation und unterliegen gesetzlichen und vertraglichen Grenzen.

Hinzu kommt die steuerliche Betrachtung. Schuldzinsen können bei vermieteten Immobilien grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Beim selbstgenutzten Eigenheim besteht dieser Vorteil grundsätzlich nicht.

Deshalb kann Fremdkapital bei einer Kapitalanlage wirtschaftlich anders zu beurteilen sein als bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus.

Was müsste das zurückbehaltene Kapital erwirtschaften?

Hier liegt der Kern der Entscheidung.

Wer 400.000 Euro nicht für den Immobilienkauf verwendet, nimmt dafür in unserem Beispiel einen Kredit zu 4,29 Prozent auf.

Eine alternative Kapitalanlage müsste deshalb eine entsprechend hohe Rendite erwirtschaften, damit sich die Finanzierung allein unter Renditegesichtspunkten rechnet. Dabei müssen auch Steuern, Kosten und das höhere Risiko der Kapitalanlage berücksichtigt werden.

Eine sichere Verzinsung von beispielsweise 2 oder 3 Prozent rechtfertigt wirtschaftlich kaum einen Kredit zu 4,29 Prozent.

Anders kann die Situation aussehen, wenn das Kapital langfristig investiert wird und eine höhere Rendite erzielt. Diese ist dann allerdings nicht garantiert.

Bei Unternehmern kommt noch eine andere Überlegung hinzu: 400.000 Euro verfügbares Kapital können im eigenen Unternehmen einen erheblich größeren wirtschaftlichen Nutzen haben als die eingesparten Kreditzinsen.

100 Prozent Eigenkapital oder Finanzierung?

Bei einem aktuellen Kreditzins von 4,29 Prozent spricht wieder mehr für einen höheren Eigenkapitaleinsatz als noch in der Niedrigzinsphase.

Jeder Euro, der nicht finanziert werden muss, spart derzeit 4,29 Prozent Sollzinsen. Diese Ersparnis ist sicher. Eine alternative Geldanlage müsste diese Finanzierungskosten erst einmal nach Steuern, Kosten und unter Berücksichtigung ihres Risikos erwirtschaften.

Trotzdem muss daraus nicht folgen, das gesamte vorhandene Kapital in die Immobilie zu stecken.

Zwischen 500.000 Euro bar bezahlen und 400.000 Euro finanzieren gibt es schließlich viele Zwischenstufen.

Vielleicht besteht die wirtschaftlich passende Lösung darin, 200.000 oder 300.000 Euro Eigenkapital einzusetzen und einen überschaubaren Teil zu finanzieren. Der Käufer reduziert damit seine Zinsbelastung und behält trotzdem ausreichende Liquiditätsreserven.

Inflation allein ist kein Grund, Schulden zu machen

Bei 2,9 Prozent Inflation und 4,29 Prozent Finanzierungszins wäre die Aussage „Schulden lohnen sich wegen der Inflation“ zu einfach.

Richtig ist: Inflation reduziert den realen Wert langfristiger Schulden. Gleichzeitig kostet Fremdkapital derzeit deutlich mehr als die aktuelle Inflationsrate.

Wer eine Immobilie vollständig aus Eigenkapital bezahlen kann, sollte deshalb nicht nur fragen:

„Wie vermeide ich Zinsen?“

Ebenso sinnvoll ist die Frage:

„Wie viel meines Vermögens möchte ich dauerhaft in dieser einen Immobilie binden?“

Wer nach dem Barkauf noch über ausreichende Rücklagen verfügt und für das Kapital keine rentablere Verwendung hat, fährt mit einem hohen Eigenkapitaleinsatz derzeit wirtschaftlich gut.

Wer dagegen Liquidität erhalten möchte, Kapital anderweitig benötigt oder langfristig investieren will, kann auch bei 4,29 Prozent Zins bewusst einen Teil finanzieren.

Die passende Finanzierung liegt deshalb häufig nicht bei null oder hundert Prozent Fremdkapital, sondern irgendwo dazwischen.